Contractul de inchiriere a locuintei

In aceasta perioada a anului , cand pentru unii se numara bobocii , pentru altii se numara zilele pana la inceperea facultatii.Foarte multi studenti au inchiriat un spatiu in centrele universitare.Acest articol are menirea sa explice care le sunt drepturile si care sunt obligatiile locatorului (a celui care inchiriaza) si ale locatarului (chiriasul).

Contractul de inchiriere a unei locuinte este o varietate a contractului de locatiune.

Inchirierea de locuinte este un contract prin care o persoana numita locator ,se obliga sa asigure altei persoane numita chirias (sau locatar) ,folosinta temporara ,totala sau partiala a unei locuinte ,in schimbul unei sume de bani numita chirie.

Locuinta este „o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit ,cu dependintele ,dotarile si utilitatile necesare,care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familiei” art.2 lit.a „inclusiv curtea si gradina inchiriata o data cu suprafata locativa ” art.21 lit.c

La momentul inchierii contractului dobandesc dreptul locativ nu numai titularul contractului (cel ce a semnat) ci si alte persoane prevazute in contract care urmeaza sa locuiasca imreuna cu titularulul.Contractul de inchiriere trebuie sa fie inchiat in forma scrisa si cu data certa pentru a fi opozabil tertilor.Cu alte cuvinte in situatia in care X (locatorul) ,Y(chiriasul) incheie un contract de inchiriere in forma scrisa si cu data certa ,in cazul in care X vinde locuinta ,atunci cand A (noul proprietar) vine si ii spune „Eu am cumparat aceasta casa ,vreau sa locuiesc in ea”  Y ii poate spune „Pardon, eu am un contract in forma scrisa ,cu data certa care iti este opozabil ,deci daca ai fi fost mai atent cand cumparai imobilul a-i fi vazut ca aici locuiesc chiriasi „.

Chiria se stabileste de comun acord,prin negociere.Potrivit OUG nr.40\1999 la inchierea contractului ,partile pot conveni asupra constituirii unui „depozit de garantie” care are rolul de a garanta obligatiile chiriasului ,suma neputand a depasi chiria aferenta pe 3 luni la nivelul anunului respectiv , aceasta suma restituindu-se chiriasului dupa maximum 3 luni de la data incetarii contractului de locatiune , daca bineinteles chirasul nu are datorii fata de locator.

Termenul pentru care se face inchirierea este lasat la aprecierea partilor.

OBLIGATIILE LOCATORULUI:

  1. Predarea locuintei.Locatorul este obligat sa predea chiriasului locuinta in stare normala de functionare.In caz de nerespectare a acestei obligatii chiriasul poate cere,prin justitie ,predarea silita sau rezilierea contractului pentru neexecutare ,iar instanta il poate obliga pe locator la plata de daune interese.Locatorul nu va poate obliga prin nici o clauza contractuala sa il platiti in avans o suma pentru reparatii care ar fi in sarcina lui.
  2. Efectuarea reparatiilor.Locatorul trebuie sa mentina locuinta in bune conditii de utilizare prin efectuarea de reparatii chiar daca ceva se strica din forta majora.Nu sunt in sarcina locatorului ,acele locative care sunt cheltuieli ce cad in sarcina chiriasului (de exemplu: robinetul ).Foarte important este ca locatorul nu raspunde de deranjul creat folosintei chiriasului prin efectuarea de reparatii (zgomot ,ingradiri de miscare etc.) dar el este obligat sa efectueze reparatiile urgent in maxim de 40 zile sub sanctiunea reducerii proportionale a chiriei.

OBLIGATIILE CHIRASULUI

  1. Cea mai importanta obligatie a chiriasului este plata chiriei la termenele stipulate in contract.
  2. Folosirea locuintei conform destinatiei sale si ca un bun proprietar.Astfel ,locuinta nu ar putea fi folosita pentru comert sau pentru un sediu de partid politic.
  3. Intretinerea locuintei.Chiriasul trebuie sa intretina in bune conditii locuinta astfel ca la mutare  trebuie sa o predeal in stare normala de folosinta (si de curatenie) ,tinandu-se seama de starea in care a fost inchiriata.
  4. Plata cotelor parti din cheltuielile comune.Este cazul blocurilor ,unde pentru un apartament se platesc in plus acele cheltuieli pentru intretinerea blocului(pentru ascensor ,casa scarilor ,gunoi ,apa ,gaze ,energie electrica etc.

Sunt nule de drept ,adica chiar daca prin omisiune s-au strecurat in contract astfel de clauze sunt nu produc efecte niciodata deoarece legea le interzice  ,acele clauze care il obilga pe chirias la plata unor sume de bani cu titlu de reparatii in vederea predarii locuintei in stare normala.Cu alte cuvinte ,in contract se prevede „chiriasul imi va da x bani pentru a restaura casa ,pentru a repara conductele etc.”

O alta clauza nula de drept este aceea prin care i se impune chiriasului sa incheie asigurari de daune ,adica contracte de asigurare care sa puna la adapost locuinta.

MODALITATILE DE INCETARE A CONTARCTULUI

1.Denuntarea unulaterala a contractului de catre chirias inainte de termenul stabilit in contract ,cu conditia notificarii prealabile (preaviz) intr-un termen de mininum 60 zile. art.24 lit.a din L.114\1996 -legea cadru in materia inchrierii de locuinte.Subliniem ca locatorul nu are dreptul la denuntare unilaterala ,decat in situatia in care contractul este pe perioada nedeterminata si in acest caz tot cu conditia respectarii termenului de preaviz.

2.Rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligatii de catre chirias.Proprietarul ,in cazul in care chiriasul nu-si plateste chiria cel putin 3 luni consecutive .In situatia in care chriasul nu a platit 3 luni consecutive deoarece a efecutuat unele reparatii care erau in sarcina locatorului ,pentru buna folosinta a locuintei ,atunci nu i se poate imputa neplata chiriei care sa justifice rezilierea.In cazul in care asociatia de proprietari ,la cerere, doresc rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor comune pentru 3 luni ,daca au fost stabilite prin contractul de inchiriere atunci este posibila rezilierea pentru neplata utilitatilor comune pentru mai mult de 3 luni(gaz ,apa ,energie electrica etc.).Justificarea acestei solutii este data de faptul ca asociatia de locatari nu poate sa accepte insolvabilitatea chiriasului.

Proprietarul poate cere rezilierea inainte de termen in cazul in care chirasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei,cladirii in care este situata aceasta ,instalatiilor ,precum si oricaror alte bunuri aferente lor ,sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora.

Proprietarul mai poate cere rezilierea in cazul chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei.Aceasta reziliere poate avea loc in imobile cu mai multe locuinte (blocuri) si la cererea asociatiei de proprietari.Pentru o simpla stanjenire a convietuirii ,pentru unele incidente sporadice sau pentru comportarea chiriasului fata de vecinii imobilului ,evacuarea nu poate fi dispusa.

Bibliografie :

Tratat de drept civil ,vol II ,editura Universul Juridic 2006 ,Prof.Univ.Dr.Francisc Deak editie actualizata de Lucian Mihai si Romeo Popescu

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile despre tine sau dă clic pe un icon pentru autentificare:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s

%d blogeri au apreciat asta: